概要：在中国，还没一个行业能像房地产业这样不受国家经济社会环境的影响这么大，也没任何一个行业的发展变革像房地产业一样不受产业政策的影响如此之大。文章分别从对我国房地产市场现状的分析，我国房地产宏观调控中经常出现的问题及原因分析，国外房地产宏观调控对我国的救赎三个部分，对我国房地产宏观调控展开了分析研究。

关键词：房地产宏观调控 一、对我国房地产市场现状的分析 　　我国的房地产业自2002年以来已持续了5年的兴旺。2004年5月，我国政府开始运用经济、行政手段对房地产市场展开调控。

政府宏观调控房地产业的力度呈现渐渐增大之势，但房地产市场的顽疾未因为一系列政策的实行而完全根治，房地产市场仍面对一些急需解决的问题。主要展现出为各城市房价大大上升,城市双富(胜)现象相当严重。即所谓的一些投机者大大从房地产提供高额利润,富者更加丰,然而一些城市居民为卖被抹黑一起的高价住房而身负更加多贷款,即所谓负者更加胜。

在国际上,房价收益比是仔细观察楼市否身体健康的最重要指标,一般指出房价收益比在3-6倍之间较为科学。调查结果,2005年2月,我国最具备影响力的25座大中城市市区每平方米商品房平均值房价为4523.12元、人均农村居民收益为12575.44元。以三口之家出售建筑面积为80平方米的商品房为事例,计算出来出有适当房价收益比的平均值为9.55,相比之下高达国际比值。

二、我国房地产宏观调控中经常出现的问题及原因分析 　　以下就当前我国房地产宏观调控中的几个问题展开探究。　　1、用西方国家经济发展水平和住房消费的标准，来取决于中国的城市建设和住房消费水平，而没考虑到环境和资源的制约因素 　　人口众多与城市土地资源短缺是我国的基本国情。中国13亿人，占到世界人口的1/5，然而，由于土地资源的不能再造、房地产的不能移动性，造成城市建设用地短缺所带给的居民住房问题变得最为引人注目。

　　发展是立足点，是显然，符合人类市场需求是发展的目的。目前，我国大多地区经济发展模式依然是“工业化—城市化—经济快速增长”，GDP的快速增长主要依赖的是固定资产投资夹住，经济快速增长的模式主要是“土地+信贷”，吸引外资依赖的是“增税+免除地价”。

然而，土地资源和环境的制约拒绝必需调整经济结构，改变经济快速增长模式，首当其冲的就是要调整土地政策，必需认真反思20年来的产业发展政策，以资源和环境的制约为前提，研究中国到底应当维持怎样的城市化速度和城市化的发展水平，科学、合理地分析城市土地规划和掌控指标体系，调整经济布局和产业结构，新的定位未来城市建设模式和居民的住房消费模式，以及消费水平的评价指标，重构房地产业的政策框架，维持房地产业和涉及行业的协调发展，构建社会经济的全面、协商、可持续发展。　　2、企图打破中国的经济发展阶段，在短期内解决问题大部分人的住房问题 　　住房确保是一个十分复杂的问题，即便是对于西方发达国家住房确保程度和确保水平，目前也没一个普遍认为的评价体系。然而，我国的一些地方政府却明确提出了在短期内解决问题老百姓居住于问题的口号。

　　事实上，相对于住房建设，地方政府在前进社会公共事业的发展时，或许并不大力。正是由于城市建设和住房建设能带给GDP的快速增长，带给财政和税收的快速增长，而其他公共事业和社会保障则大多是花钱的事情，地方政府才厚此薄彼。

我们指出，企图打破我国的经济发展阶段，在短期内解决问题大部分人的住房问题是不有可能的。要科学地处置城市建设、住房建设和社会公共事业建设的关系，各地就要区别有所不同的经济状况和财政水平合理地分配社会经济资源的投放，合理地确认住房建设的目标。

　　3、片面强调住宅的自有率，住房超前消费、过度消费的情况显著，激化了市场的结构性对立 　　目前我国大部分地区整体上住房自有率偏高，多达了理应的经济水平和经济发展阶段。尤其是由于我国居民收入贫富差距相当大，高收入者有第二套住房、第三套住房，而中低收入者却没房。此外，当前针对高收入者的大户型商品房比例过低，针对中低收入者的中小户型普通住宅相当严重紧缺，从而造成市场的结构性对立引人注目。

住房消费本来不应遵循梯度变化规律，但是这个规律在我国受到了相当严重挑战。　　我们指出，房地产宏观调控的政策首先要彻底增进住宅消费方式的改变，要综合运用经济、行政和法律的手段，综合运用金融、税收等杠杆贯彻改变消费模式，摒弃片面和单一执着面积指标和翻新标准的消费观念，倡导科学消费、有助于消费、绿色消费。

要用建设宜居城市的理念和标准，建设节约能源、节地型住宅，建设资源节约型和环境友好型社区，要通过技术创新，提升住宅科技含量，提升住宅的用于效率，提升功能和寿命，减少住宅用于成本。　　4、我国的住房保障制度就是要用经济适用房和廉租房来解决问题大部分人的住房问题 　　1998年在国务院明确提出建设多渠道住宅供应体系，大力发展经济适用房时，全国各地对经济适用房和商品房的差异了解并不统一。初期的经济适用房和商品房从户型、品质、出售、交易等各方面也没多大差异，只是政府免除了一些费用，价格较低而已，也没原作出售容许，经常出现了经济适用房被低收益人群出售、户型过大等现象，也经常出现了经济适用房相当严重供不应求，难买、排队、炒号等现象广泛，引起了社会广泛的争议。

　　我们指出，坚决多渠道住宅供给体系，让低收益阶层出售商品房，中低收入阶层出售或租给经济适用房，尤其艰难家庭租给廉租房的政策，是合乎我国国情的，是我国的一项长年基本国策，必需坚决。从20世纪90年代初开始的城镇住房制度和土地用于制度的改革，一直坚决住房市场化的发展方向，房地产业才因此获得了突飞猛进的发展。

要充份认识到相对于我国经济高速发展、人多地少、资源相当严重制约的基本国情，解决问题住房问题是一个漫长而艰难的过程，是一个趋向的过程，经济适用房无法作为建设的主体，也不有可能依赖经济适用房解决问题大部分人的住房问题。　　5、宏观调控政策目标就是“掌控房价的过快快速增长”吗？ 　　2003年开始，针对宏观经济运行中的问题，中央实行了以“管贤土地，看紧信贷”居多的宏观调控措施，房地产业出了本轮宏观调控的首要目标。2005年开始在之后严控“地根”、削减“银根”的同时，房地产调控的政策更进一步深化，政府也开始综合用于市场手段、行政手段、法律手段展开全面的调控，调控力度增大，政策措施更为明确，意图更为显著，重点更为引人注目，目标就是:增大中低收入住房供应，诱导房价的过快快速增长。

　　可以说道，这几年房地产宏观调控的力度之大，政策之多，政策之集中于，多达了任何一个时期，也多达了任何一个行业。近几年的三次房地产宏观调控，充份表明出有我国房地产市场管理是被动的、缺少前瞻性的管理。当前，我们在房地产业发展的一些根本性制度问题的了解上还不是很明晰，短期的政策手段和中长期的目标、思路还不完全一致，必需客观分析我国的现实特征，从中长期可持续发展的高度，新的调整房地产行业发展的基本政策，重新考虑房地产业的发展模式。

三、国外房地产宏观调控对我国的救赎 　　我国的房地产市场发展仍正处于跟上阶段，在市场机制不完善、没过于多的经验累积的情况下，不存在结构不合理、发展不身体健康的现象是无可避免的。“他山之石，可以攻玉”，因此，政府应当糅合国外房地产调控的经验，更佳地担负起引领、监管房地产市场的职能。　　1、房地产业要坚定不移地回头资源节约型道路，坚决紧凑型研发 　　与俄罗斯、加拿大、美国等极少数地大物博的国家有所不同，我国归属于资源短缺型国家，土地资源更是如此。

目前，我国城市化大大加快，未来几十年年均大约有1200万人口从乡村移往到城市，这对城市建设用地明确提出了艰难的挑战。因此，我国房地产业必需糅合新加坡、德国经验，以研发中小户型居多，以符合大多数人的住房市场需求。同时，坚决灵活研发，节约城市建设用地，提升土地的配备效率，坚定不移地回头资源节约型道路。

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