内容摘要：在房地产市场，中央政府和各地方政府曾陆续实施了一些大力发展市场的政策和措施，各方对其影响和产生的效果观点不一。本文融合房地产市场宏观调控目标的框架性分析，对这些政策实施的目标及对房地产市场的影响展开了演绎，以以利于厘清了解，做到房地产调控的方向和趋势。　　关键词：房地产 宏观调控 救市政策 框架性分析 目标 影响 　　 　　房地产市场宏观调控目标 　　 　　（一）解决问题住房市场失灵与房地产市场宏观调控 　　市场只是资源分配的一种方式，在住房市场领域也不存在着市场过热现象。这是因为住房具备居住于、避难、家庭生活、社会交往等诸多使用价值，且具备一定福利性，而这些使用价值无法在市场上通过价格的形式构建，因此造成了市场在住房分配领域的失灵现象。

　　住房领域的市场失灵主要展现出在低收入者居住于用房的供给上，主要展现出为：低收入者较难取得商业银行的信贷；出于商业利益考虑到，住宅开发商会主动获取面向低收入者的住宅。基于此，世界各国都插手房地产市场，通过修建公共住宅、税费的调节、插手住房金融市场等手段，对其展开介入和调控以构建分配的合理性和公平性。　　对于普通消费者而言，住房政策的主要起到是如何对住宅市场展开合理引领和有助于监管，使“居者有其屋”取得负担得起的住房；对于低收入者而言，住房政策主要起到是通过合理的设计，充分发挥市场配备与福利承托的双重效用，确保其长时间的住房消费市场需求。　　目前包含我国住房政策的基本框架是：面向低收益和较高收益居民的普通商品房建设和设施政策；面向低收入居民的经济适用房政策；面向低于收益居民的廉租住房政策；以及与住房涉及设施的其他领域，如土地政策、金融政策、税收政策等。

　　2008年10月国务院常务会议将增进房地产业发展的措施与其它诸多解决问题民生涉及问题的措施一起明确提出来，确保低收入群众和类似群体基本生活的政策倾向显著，由此可见国务院常务会议的着眼点依然是确保和提高民生，国家将重点注目市场需求严重不足的问题，这一系列措施的实施既是为了反对居民购房，确保民生，也是通过性刺激房地产市场的发展来解决问题市场需求严重不足的问题。　　（二）防止金融风险与房地产宏观调控 　　房地产实体经济及其派生的房地产金融等虚拟世界经济对金融体系有极大的影响。房地产贷款是银行贷款最重要的组成部分，在大多数发达国家，该比例可约三分之一，有的国家甚至高达50%。在房地产贷款广泛使用抵押形式的情况下，减少了信用风险的复杂性。

在住宅市场中，抵押贷款虽获得优先偿还债务权，然而，银行使用较低的抵借比不一定能覆盖面积损失。当房价激烈暴跌时，即使该比例最初被指出十分激进，最后有可能显得并不充足，特别是在是当低的抵借比与评估日的希望交易价格互为联系时。　　20世纪70年代以来，随着工业化和新兴市场经济国家金融自由化和放开管制，新的金融机构大大经常出现，并获取低利率的贷款来与现有贷款机构竞争。

随着贷款人竞争激化和房地产业可融资量减小，房地产业潜在投资者数量减小，房价上升至合理价位以上。当市场不存在过度借贷和违宪监管等风险时，这种变形效应更加显著。

在发达国家，如美国，住房金融体系繁盛，且仍然视住房贷款为优质业务，忽略了其风险，并受到覆盖面积贷款损失借贷的鼓舞，贷款人增大住房贷款业务比例，并大大投资高回报、高风险的项目，分担了过度风险和拒绝接受价值低估的抵押房产，一旦资产价格波动过大，终将引起金融危机。此次由美国次贷危机引起的全球金融危机充分说明了这一点。　　房价暴跌对银行等金融系统构成压力，不仅因为减少了房地产贷款不良率，造成银行信贷资产质量好转和盈利能力减少；而且因为以房地产作为贷款抵押物的借债人资产负债好转，贷款能力弱化，并面对资金放宽，又容许了新的投资规模以及减少公司的盈利能力，反过来又造成其他类型贷款的信用风险也不会减少，激化银行系统的脆弱性。

最后，地产商无法及时偿还债务银行的贷款，造成银行的资金无法转往，因而产生大量的坏账，资金的供应紧绷，市场经常出现流动性严重不足，引发经济中通货紧缩和信用建构能力严重不足，从而引起经济危机或者经济衰退。　　于是以因为房价轻微波动对银行等金融体系的冲击及风险性，有适当在房价虚高的时候展开调控，使高起的房价“软着陆”，以防止其轻微暴跌对金融体系的冲击，防止金融风险。　　（三）增进经济发展与房地产宏观调控 　　与虚拟世界的股票市场有所不同，房地产市场是实体经济，房地产业与50多个行业涉及，在国民经济中的起到举足轻重。

20世纪80年代中期以来，我国房地产业发展迅速，速度多达同期GDP增长速度，房地产业增加值占到GDP的比重大大提升，目前早于早已多达5%，为国民经济的支柱产业。房地产对GDP具备很大的造就起到，历史数据指出房地产对GDP的影响在10%左右。即如果房地产投资减少30%-40%，将造成GDP上升3%-4%。

政府可以拒绝接受GDP快速增长上升，但不能接受GDP增长速度大幅度下降，GDP增长速度的大幅下降将不会带给一系列的经济问题，例如就业率上升、物价不平稳等。因此，维持房地产业的身体健康发展，对于平稳经济发展大局具备最重要意义。　　近年来，房地产市场的持续下滑早已对涉及行业的影响开始突显——钢铁厂大规模裁员，建筑工人下岗，涉及行业领域的失业率大大下降。

在夹住我国经济快速增长的因素中，出口因全球金融危机遭到严重影响，消费和投资又是互相关联的，因此投资出了经济快速增长的“强心剂”，作为主要固定资产投资方式的房地产投资市场经常出现了持续不景气，我国经济快速增长必定不会因此受到拖垮。　　从市场的看作，由美国次贷危机引发的全球性金融危机使得全球经济面对极大的压力，我国经济也因此受到很相当严重的影响，出口下降；股市下跌；外贸企业资金量削减。

这些不利因素，对市场包含了相当大的压力。所以这次政府发售“救市”政策，预计对市场影响会相当大，楼市成交额提高的幅度有可能会相当大，但不会起着提高信心和平稳市场的起到，防止由于非理性混乱而导致房地产市场的大萧条。

　　另外，和房地产涉及的土地出让金和涉及税费约占了国家地方财政收入一半以上的比例，房地产行业的不景气造成财政收入锐减，以至于很多地方政府支出决定的项目无法实行，也造成了经济发展速度的下降。　　鉴于房地产业对经济发展的支柱起到和最重要关联影响起到，对房地产市场宏观调控政策与措施频出，由此也可以显现出房地产调控政策与措施是整个国民经济调控以增进经济发展政策的最重要组成部分，而非是分开针对房地产行业的调控，也不是为“救市”而“救市”，对政策的效果评价也须要从此角度进行。　　 　　近期房地产调控政策目标及其影响 　　 　　（一）第一轮房地产市场宏观调控的目标基本超过 　　第一轮房地产市场宏观调控的目标是减轻房地产市场发展短路态势，断裂房地产市场泡沫，以确保房地产市场的长年平稳发展。经过一轮市场调整，目前主要一线城市的投机者已基本离场，房地产市场上的投机现象渐渐增加，现在的市场交易主体主要是首套住房购买者或者第二套普通自住房购买者，调控目标基本超过。

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