【概要】REITs的未来扑朔迷离，但面临充沛的融资市场需求，面临未来较好的发展潜力，面临一个不可逆转的多元化融资趋势，笔者指出REITs在经过一系列的调整后不会有一个更加辽阔的发展前景。　　【关键词】发展 REITs 　　 　　REITs(Real Estate Investment Trusts)即房地产投资信托基金，是由专门投资机构展开房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金形式。虽然在行业分类中，房地产行业往往被划归金融业，但只有在持有人物业模式转入到资产证券化的REITs形式后，房地产才确实的金融 化。投资者可以通过证券市场出售，享用投资报酬。

　　REITs在欧美的发展早已十分成熟期，在亚洲才刚蓬勃发展。国外根据投资类型（赢利模式）有所不同将REITs分成权益型（Equity REITs）、抵押型（Mortgage REITs）、混合型（Hybrid REITs）。权益型REITs是指必要经营具备收益性房地产的投资人组，收益主要源于租金收益和房地产电子货币后交易房地产的交易利润。

抵押型REITs 主要是扮演着金融中介的角色，将所筹措的资金用作派发各种抵押贷款，收益来源是派发抵押贷款所缴纳的手续费和抵押贷款利息，以及参予抵押贷款所获得抵押的房地产的部分租金与电子货币收益。混合型REITs指同时享有房地产和抵押贷款作为其投资资产。在欧美国家的实践中，权益型REITs皆占到主导地位。

　　REITs可以展开必要贷款、股权投资、资产证券化等，可在有所不同层次上为房地产企业服务。REITs还能灵活性充份地适应环境和处置房地产的多种经济和法律关系，解决问题其他渠道难以解决的问题。比较银行贷款而言不但可以减少房地产业整体的运营成本、节约财务费用，还有利于房地产资金的持续运用和公司的发展。它不仅是较低风险、流动性大、低收益且收益平稳的房地产投资产品，还需要有效地拓宽开发商的融资渠道。

自对房地产行业展开专项调控以来，“银根”仍然削减，房地产行业广泛处在资金饥渴的状态。作为一种资产证券化的金融产品，REITs才是可以起着切断房地产行业融资渠道的起到。故此，地产业界对REITs期望常有。

　　另一方面，REITs又可以将房地产市场高速发展的利益与合格投资者共享。REITs的收益主要来自不动产的经营租金收益，收益较高，也比较稳定，实际是让投资者共享到房地产业的高收益。REITs的管理基金作为房地产运作的专业机构，将对收益报酬有相当大确保。

另外，REITs主要投资于回报率平稳的成熟期物业如写字楼、商业等，不参予房地产投资研发项目。不具备平稳资金收益的项目无法流经REITs，这将不利于增加市场投机。

REITs虽然是汇入了投资者的资金对房地产展开投资，但其和基金是有所不同的，其取名为信托，但使用的是企业架构，以公司方式运作的，REITs的投资者也是其股东。在美国，REITs作为公司也有一定的特殊性，投资者可拥有税务优惠，REITs在公司层面不必征收，其前提是90%的净利润必需作为股利分派给股东。

因此REITs的投资者侧重的是其股息收益。REITs投资者来自股息的收益仍然保持稳定，而总收益则由于受到房价走势影响，有较小的波动。由于各类物业获取的租金收益有所不同，各股权型REITs所获取的股息收益也有差异，为有所不同偏爱的投资者获取了多样化的自由选择。

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